כיכר התחנה ממוקם בלב העיר, ודווקא שם מתחדד הפער בין תוכניות לפיתוח לבין העבודה בשטח. העיר לוד רשמה בשנים האחרונות גידול של כ־25% בהיקף הבנייה למגורים, לפי נתוני הלמ"ס. מדובר בקפיצה משמעותית עבור עיר שבעבר נחשבה שולית בשיח הנדל"ן הארצי. מאחורי המספרים עומדים שורת מהלכים של תכנון מקומי וממשלתי, כולל קידום של תוכניות פינוי־בינוי בלב העיר. אחד מהם הוא פרויקט כיכר התחנה – מיזם של התחדשות עירונית בלב המרקם הוותיק של לוד, שכולל מאות יחידות דיור חדשות לצד שטחי מסחר. הפרויקט, כמו אחרים שנבנים בתוך שטח עירוני קיים, ממחיש היטב את המתח בין הפוטנציאל הכלכלי־תכנוני לבין המציאות המורכבת בשטח.
תכנון במרכז עיר: לא רק עניין של מיקום
היתרון המרכזי של מתחמים כמו כיכר התחנה טמון בנגישות התחבורתית ובצמידות למוקדי שירות. אך יזמים הפעילים באזור מדווחים על מורכבויות שאינן קיימות בפרויקטים שמוקמים בשולי ערים או על קרקע פנויה – בין אם מדובר בחיבור לתשתיות קיימות, הסדרה של זכויות בנייה היסטוריות, או מו"מ עם דיירים במבנים ישנים. נוסף לכך, במתחמים מסוג זה, שאלות תכנוניות וסטטוטוריות נבחנות מחדש גם לאחר אישור התוכנית – ולעיתים מתברר שמה שעבר על הנייר, לא תמיד מתכנס לתוך תנאי השטח בפועל.
לוד מושכת עניין – אבל לא כל יזם ייכנס
למרות האתגרים, העיר מושכת עניין גובר מצד חברות יזמיות שפועלות גם בערים אחרות. בשנים האחרונות נרשמה בלוד פעילות של מספר קבוצות נדל"ן מוכרות, בהן גם כאלה שפעילותן אינה מתמקדת רק בבנייה עצמה, אלא גם בניהול ופיקוח של פרויקטים של תשתיות עירוניות. כך למשל, קבוצת רסידו שבבעלות היזם פרדי רובינסון מעורבת בכמה יזמויות בעיר – בין היתר מקימה את פרויקט המגורים קפריסין בעיר העתיקה החדשה של לוד וסיפקה שירותי ניהול ופיקוח בשכונת אחיסמך החדשה.
חלק מהפעילות של קבוצת רסידו בבעלות פרדי רובינסון כוללת גם ניהול פרויקטים תשתיתיים מול גופים ציבוריים, במסגרת מכרזים עירוניים או ממשלתיים. המעורבות של שחקנים כאלה מציינת מגמה ברורה: לוד נתפסת היום לא רק יעד למגורים מוזלים – אלא כעיר בעלת תוכנית התחדשות עירונית רחבה, הדורשת מומחיות מעשית בתכנון עירוני מורכב.
הפוטנציאל קיים – והיישום תלוי ברציפות
כמו בכל עיר שבה מתבצע תהליך התחדשות עירונית מואץ, האתגר אינו בתכנון אלא ביישום: ההתמודדות עם תשתיות קיימות, מגבלות רגולטוריות, הסכמות קהילתיות, והצורך לשמור על רציפות תכנונית בין שלב לשלב. לוד נמצאת בנקודת מפנה: הנתונים מצביעים על תנופה, אך היכולת להמשיך בה תלויה לא רק בתוכניות מאושרות – אלא גם ביכולת של העירייה, המדינה והיזמים להוציא לפועל מהלכים בשטח, מול מגוון שיקולים מקומיים.
בשורה התחתונה
פרויקטים כמו כיכר התחנה בלוד מייצגים את הדור הבא של ההתחדשות העירונית בישראל: לא עוד מגה־מתחמים בשולי הערים, אלא פיתוח בתוך הלב העירוני. זו מגמה שיש בה פוטנציאל, אך גם מגבלות. המעורבות של גופים עם ניסיון בתכנון ובביצוע, לצד התאמות תשתית והובלה מקומית יציבה, תהיה זו שתקבע אם הגידול המרשים של השנים האחרונות יהפוך למגמה מתמשכת – או לסטטיסטיקה חד־פעמית.
